Po dlhom období sa vám podarilo nájsť byt presne podľa vašich predstáv. A potom zistíte, že je v ňom ubytovaný nájomník. Čo teraz? Kúpa bytu s nájomníkom môže byť riziko, ale tiež nemusí, záleží to od vášho postoja.
Vypovedať nájomnú zmluvu, potom ako kúpite byt, nie je tak jednoduché, preto dôkladne zvážte, kedy sa môžete pustiť do kúpy bytu s nájomníkom a zistite si detaily ešte pred podpisom záväznej rezervačnej alebo kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť.
Určitá, alebo neurčitá doba nájmu?
Po nájdení a prvej obhliadke svojho vysnívaného bytu, ktorý chcete kúpiť, začnite vyjednávať podmienky. Najprv si zistite, či je nájomný vzťah uzavretý na dobu určitú alebo neurčitú.
Pokiaľ sa jedná o dobu určitú, je od začiatku zrejmé, kedy musí nájomník byt opustiť. V takom prípade sa nemusíte ponáhľať so sťahovaním do nového. Môžete byt kúpiť a po dobu trvajúceho nájmu využívať jeho investičný potenciál (môže vám pokryť aspoň časť nákladov na bývanie) a potom sa presťahovať.
Ak má nájomník zmluvu na dobu neurčitú, nie je ľahké ho vysťahovať. Zistite si všetko včas.
S nájmom na dobu neurčitú to ale nie je také jednoduché. Zmluvu podpísanú na neurčitý čas môže nájomca vypovedať i bez uvedenia dôvodov v trojmesačnej výpovednej dobe. Vypovedať takýto nájomný vzťah ide v podstate len dvoma spôsobmi: buď musí nájomník porušiť svoje povinnosti alebo musí výpoveď prebehnúť obojstrannou dohodou. Dohodnite sa s predávajúcim, že byt nechcete s takým zaťažením, ako je nájom. Trvajte na tom, aby bol pred podpisom kúpnej zmluvy nájomný vzťah ukončený.
Trvajte na zhliadnutí dohody
Aj keď vám predávajúci sľúbi, že do podpisu kúpnej zmluvy bude nájomník vysťahovaný, nehanbite sa vyžiadať si k nahliadnutiu výpoveď alebo písomnú dohodu. Po podpise už budete ťažko niekoho vysťahovávať.
Taktiež môžete zakotviť prísľub prázdneho bytu aj do kúpnej zmluvy. Alebo zahrňte do kúpnej zmluvy vyhlásenie, že daná nehnuteľnosť nie je prenajímaná, v opačnom prípade budete predávajuceho sankciovať. Ak sa potom ukáže, že vám predávajúci niečo zatajil, bude nútený zaplatiť vám nemalú čiastku. A na to si dá iste dobrý pozor.
Čo s trvalým bydliskom?
Ak má nájomník vo vašom novom byte trvalé bydlisko, požadujte, aby si ho prehlásil. Keď tak neurobí, je možné podať návrh na zrušenie trvalého pobytu. Bohužiaľ je obtiažne prísť na to, kto má u vás trvalé bydlisko. Môžete sa skúsiť spýtať na príslušnom mestskom úrade, kto má u vás trvalé bydlisko, mestský úrad však nie je povinný oznámiť vám túto skutočnosť. Alebo máte aj možnosť podať vyššie spomínaný návrh na zrušenie trvalého pobytu, na základe čoho vám úrad odpovie buď tak, že v byte daná osoba trvalo nebýva, alebo trvalý pobyt zruší.
Byt ako investícia
Ďalšia možnosť je, ak chcete byt ako investíciu a predávajúci vám ho ponúkne aj s nájomníkom. Týmto spôsobom by ste zabili dve muchy jednou ranou. Nevyhnutným krokom je, že si preveríte nájomníka u súčasného majiteľa. Opýtajte sa na detaily, či platí včas, ako s ním vychádzajú susedia a pod. Aj v tomto prípade zistite, ako sú nastavené podmienky nájomného vzťahu, najmä na akú dobu je uzavretý a akú výšku nájmu sa nájomník zaviazal platiť. Všetky nezrovnalosti, poprípade pripomienky odporúčam prediskutovať s nájomníkom ešte pred samotnou kúpou.
Nájom po prepise vlastníctva na katastri nehnuteľností prejde na nového vlastníka automaticky, ale úpravy v nájomnej zmluve musíte urobiť vy. Je potrebné ju zdodatkovať – zmeniť meno vlastníka, číslo účtu a prípadne sumu.
