Veľa ľudí nevie, aké sú riziká spojené s investovaním do nehnuteľností s cieľom ich ďalšieho prenájmu. S veľkou pravdepodobnosťou je to jednoducho preto, že väčšina nevie, na aké nástrahy si treba dať pozor.
Než začneme hovoriť o rizikách, hlavná vec, v ktorej chcete mať jasno, pokiaľ ide o prenájom nehnuteľností, sú čísla. Väčšina nehnuteľností na trhu bohužiaľ nie je vhodná na investičný prenájom.
Približne 80% nehnuteľností na trhu sa z investičného hľadiska prenajímať neoplatí. Znamená to, že skutočné výdavky na nehnuteľnosť (ktoré sú zvyčajne vyššie, ako si ľudia uvedomujú), presahujú príjmy z nehnuteľnosti, a preto vo finále prichádzate o peniaze.
4 riziká spojené s vlastníctvom nehnuteľností na prenájom
Existuje jedna vec, čo majú spoločné všetky tieto riziká: všetky vás stoja peniaze.
Otázka môže zniet aj „Aké riziká sú spojené s vlastníctvom prenajímanej nehnuteľnosti?“ alebo „Ako môžete prísť o peniaze pri prenájme nehnuteľnosti?“
Prázdna nehnuteľnosť
Túto situáciu si väčšina prenajímateľov pripúšťa najmenej, je to ale potenciálne najdrahšia komplikácia.
Poškodenia / Opravy / Údržba
Táto kategória by sa dala jednoducho nazvať „keď niečo musíš opraviť.“ Existuje niekoľko dôvodov, prečo budete musieť niečo opraviť. Môže dôjsť k poškodeniu spôsobenej krádežou alebo vám nehnuteľnosť poškodí nájomca. Taktiež to môžu to byť len bežné opravy spôsobené každodenným užívaním napríklad drobných vecí, ktoré majú tendenciu sa zlomiť. Nákladnejšími opravami sú veci ako strechy a ohrievače vody, alebo aj závažnejšie problémy, ako napríklad zlá statika budovy, vnútorné rozvody alebo niečo, o čom ste nemuseli vedieť, keď ste nehnuteľnosť kupovali.
Znížené nájomné
Toto nie je tak ľahko predikovateľné, ako sú neprenajaté nehnuteľnosti a opravy.
Riziko nastane v prípadoch, keď sa podmienky na trhu zmenia tak, že už za prenájom nemôžete získať také príjmy ako kedysi. Ak sa nájomné na trhu zníži, musíte isť s trhom, aby ste zostali konkurencieschopní. A vďaka tomu môže dôjsť k situáciÍ, že suma výdavkov na nehnuteľnosť presiahne príjem z nej. Kľúčom je vždy si udržať nájomné, ktoré prevyšuje to, čo platíte vo výdavkoch.
Znížená hodnota majetku
Samozrejme že trh s nehnuteľnosťami sa môže v prípade krízy pohnúť aj smerom dole – a teda nehnuteľnosť môže stratiť na hodnote. O peniaze ale samozrejme neprichádzate, kým nehnuteľnosť v tom okamihu nepredáte. Je však dôležité počítať aj s takouto možnosťou.
Zmierňovanie rizika
Ako znížiť riziká spojené s prenájmom? Prinášame Vám niekoľko odporúčaní.
Prázdna nehnuteľnosť
Nakupujte na rastúcom trhu. Čím viac obyvateľov sa presúva na konkrétny trh, tým viac bývania bude potreba. Nekupujte na nasýtenom trhu, čo znamená trh, ktorý má toľko nájomných nehnuteľností, že potenciálni nájomníci majú veľa možností na výber.
Preskúmajte mieru neobsadených nehnuteľností na trhu, aby ste vedeli, čo očakávať. Pokúste sa tiež prilákať dlhodobých nájomcov.
Poškodenia / Opravy / Údržba
Tu môžete urobiť dve veci. Najprv sa pokúste zohnať čo najkvalitnejších nájomcov.
Po druhé, buďte opatrní pri kúpe nehnuteľností. Nikdy nekupujte nehnuteľnosť bez toho, aby ste si dôkladne nepreverili jej technický stav. Nechcete predsa, aby sa vyskytli nákladové položky, ktoré budete musieť zaplatiť, opraviť. Do svojich výpočtov nájomného vždy zahrňte aj tvorbu fondu opráv a údržby. Ale ako všeobecné pravidlo platí, že čím je nehnuteľnosť kvalitnejšia, tým menšia je pravdepodobnosť, že dôjde k veľkým nákladom na jej opravu a údržbu.
Znížené nájomné
Nakupujte na solídne rastúcom trhu. Nie je to trh, ktorý je iba stabilný, ale trh, ktorý má solídny trend rastu.
Znížená hodnota majetku
Ide o rovnaké zmiernenie ako v prípade nájomného – kúpiť na rastúcom trhu. Ak trh rastie, hodnoty by sa mali zvyšovať. Ak trh upadá, je pravdepodobné, že hodnoty klesnú. Ďalším zmierňovaním by bolo nekupovať na vrchole trhu (t. z. keď sú nehnuteľnosti najdrahšie), a teda vždy je najlepšie kúpiť na začiatku cyklu rastu, ak chcete maximalizovať váš zisk z nehnuteľností.
S každou metódou investovania do nehnuteľností je spojené riziko. Keby nebolo, robili by to všetci. Nikdy nemôžete riziko úplne eliminovať. Analyzujte a venujte nejaký čas vzdelávaniu o rizikových faktoroch spojených s akoukoľvek investičnou príležitosťou.
Ak zvažujete kúpu investičnej nehnuteľnosti, neváhajte nás kontaktovať, radi vám s výberom poradíme.
